Theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 về hướng dẫn xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng nay được thay thế bởi Thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31/8/2021 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng đều có quy định chi phí thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán hay thẩm tra báo cáo kinh tế-kỹ thuật đều được xác định theo tỷ lệ % (định mức) nhân với chi phí xây dựng hoặc tối thiểu là 2 triệu đồng.
Phân loại dự án đầu tư cần thẩm định theo quy mô đầu tư
Dự án đầu tư quy mô lớn (nhóm A): có tổng mức đầu tư trên 10.000 tỷ VNĐ, thường là hàng trăm tỷ VNĐ trở lên như các dự án hạ tầng quốc gia, cảng biển lớn, nhà máy điện hạt nhân.
Dự án đầu tư quy mô trung bình (nhóm B): có tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 - 10.000 tỷ VNĐ hoặc từ vài chục tỷ VNĐ đến hàng trăm tỷ VNĐ. Đây có thể là các dự án xây dựng công trình nhỏ hơn hoặc dự án khởi nghiệp trong lĩnh vực công nghệ.
Dự án đầu tư quy mô nhỏ (nhóm C): có tổng vốn đầu tư dưới 1.000 tỷ VNĐ, thường là các cửa hàng, quán cafe hoặc nhà hàng gia đình.
Hồ sơ thẩm định giá trị dự án đầu tư
Khi cần thẩm định dự án đầu tư, các khách hàng nên chuẩn bị trước một trong những hồ sơ pháp lý quan trọng sau:
Chứng chỉ quy hoạch kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thuyết minh dự án đầu tư và hồ sơ thiết kế cơ sở.
Bản vẽ quy hoạch phân khúc chức năng 1/500.
Các văn bản cam kết, thỏa thuận/văn bản chấp nhận đầu tư/phê duyệt dự án đầu tư.
Biên bản cấp đất, phân chia ranh giới, vị trí thửa đất.
Văn bản về chính sách ưu đãi đầu tư, miễn giảm thuế.
Hợp đồng chuyển nhượng/thỏa thuận góp vốn của các nhà đầu tư khác.
Hợp đồng vay vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng.
Chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng thương mại (nếu có).
Các hồ sơ, giấy tờ pháp lý khác.
Góp vốn liên doanh, thu hồi vốn đầu tư, tài trợ
Khi muốn góp vốn/rút vốn ra khỏi một dự án hoặc chấm dứt hoạt động dự án, việc thẩm định giá trị dự án giúp các nhà đầu tư, nhà tài trợ xác định giá trị tài sản và cơ hội/rủi ro khi đầu tư. Ngoài ra, nó cũng giúp nhà đầu tư huy động vốn từ nhà đầu tư khác hoặc từ các tổ chức tài chính.
Quy trình thẩm định dự án đầu tư
Tại Việt Nam, quy trình thẩm định giá trị dự án đầu tư được quy định tại Luật Đầu tư 2020 và Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, quy trình thẩm định giá dự án đầu tư bao gồm các bước sau:
Hồ sơ dự án đầu tư cần được chuẩn bị theo quy định tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP với các thông tin sau:
Khả năng tài chính của chủ đầu tư.
Vấn đề kỹ thuật, kinh tế thị trường của dự án.
Cơ quan thẩm định tiến hành xem xét hồ sơ dự án một cách kỹ lưỡng để đánh giá tính khả thi của dự án, bao gồm:
Mức độ phù hợp của dự án với bản quy hoạch.
Tính khả thi về kỹ thuật, tài chính, tình hình thị trường.
Đơn vị thẩm định sẽ tiến hành thiết lập và thẩm định dự án đầu tư, đánh giá dự án trên các tiêu chí sau:
Cơ quan thẩm định sẽ đưa ra kết luận thẩm định dự án với các phương án sau:
Tại sao phải thẩm định giá trị dự án đầu tư?
Việc thẩm định 1 dự án đầu tư cụ thể thường xuất phát từ những lý do sau:
Thẩm định dự án giúp đánh giá khả năng sinh lời của dự án, đảm bảo rằng các bên liên quan đang sử dụng nguồn lực một cách hiệu quả, có thể thu hồi vốn đầu tư và có lợi nhuận.
Doanh nghiệp có thể chuẩn bị biện pháp ứng phó và giảm thiểu rủi ro đầu tư khi đánh giá rủi ro của dự án.
Thẩm định dự án giúp nhà đầu tư có được sự lựa chọn đầu tư hoặc quản lý sau khi phân tích tính khả thi kinh tế. Nó giúp nhà đầu tư đưa ra giá đấu thầu phù hợp sau khi thẩm định giá trong đấu thầu. Khi cần tham gia đấu thầu, nhà đầu tư cũng biết được khi nào cần thẩm định giá gói thầu để đạt được hiệu quả đầu tư tốt nhất.
Thẩm định giá trị giúp xác định tối ưu hóa việc sử dụng nguồn lực như vốn, lao động, thời gian, tránh tình trạng lãng phí và tăng hiệu suất dự án.
Thẩm định giá trị là một quy trình khách quan, cung cấp thông tin minh bạch về dự án, giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư tốt nhất, ngăn chặn tình trạng lừa đảo và đầu tư phi pháp.
Khi một dự án được thẩm định cẩn thận, nó có khả năng thu hút nguồn vốn rất lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Hoạt động thẩm định giúp đảm bảo rằng dự án tuân thủ với các quy định pháp luật và tiêu chuẩn đầu tư, giảm thiểu nguy cơ phát sinh vấn đề pháp lý hoặc môi trường.
Phân loại dự án đầu tư cần thẩm định theo lĩnh vực kinh tế
Dự án đầu tư xây dựng công trình: xây dựng các loại công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình xây dựng dân dụng, công trình xây dựng công nghiệp, công trình xây dựng nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, công trình xây dựng khác.
Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ: dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ không thuộc loại dự án đầu tư xây dựng công trình.
Thẩm định dự án bất động sản: đầu tư vào mua bán, phát triển, xây dựng hoặc quản lý tài sản bất động sản như căn hộ, văn phòng, khách sạn, khu đô thị,...
Dự án công nghiệp: đầu tư vào việc xây dựng hoặc mua lại nhà máy sản xuất, cơ sở hạ tầng công nghiệp hoặc các loại cơ sở sản xuất và công nghiệp khác.
Dự án nông nghiệp: đầu tư vào nông nghiệp, chăn nuôi, trồng trọt, và các hoạt động liên quan đến ngành nông nghiệp.
Dự án công nghệ: đầu tư vào công nghệ mới, phát triển sản phẩm hoặc dịch vụ công nghệ hoặc khởi nghiệp công nghệ.
Dự án năng lượng: đầu tư vào nguồn năng lượng tái tạo như điện gió, thủy điện, điện mặt trời,...
Dự án dịch vụ: nhà hàng, khách sạn, vui chơi giải trí,...
Dự án tài chính: quỹ đầu tư, quỹ mạo hiểm hoặc dự án ngân hàng.
Vai trò của hoạt động thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư là 1 hoạt động quan trọng, giúp nâng cao hiệu quả và đảm bảo tính khả thi cho dự án.
Giúp nhà đầu tư xác định được tính hợp pháp của dự án, tính phù hợp của dự án với quy hoạch, tính khả thi về kỹ thuật, tài chính, thị trường, những yếu tố tác động đến dự án, đánh giá tính khả thi, mức độ hiệu quả, khả năng thành công của dự án và đưa ra lựa chọn đầu tư tối ưu nhất.
Nhà đầu tư sẽ phát hiện và đánh giá các vấn đề có thể xuất hiện trong thời gian tiến hành dự án nhằm đưa ra biện pháp phòng ngừa và giảm thiểu thiệt hại.
Nhà đầu tư có thể xác định được các yếu tố cần thiết để dự án thành công, từ đó có kế hoạch đầu tư hiệu quả để tối đa hóa lợi nhuận.
Thẩm định dự án đầu tư giúp nhà thầu và nhà cung cấp hiểu rõ về dự án, đưa ra các đề xuất giá cả và thời gian thực hiện dự án phù hợp, tăng khả năng trúng thầu.
Giúp nhà thầu, nhà cung cấp hiểu rõ về yêu cầu của dự án, đưa ra các giải pháp thi công phù hợp, giảm thiểu rủi ro thi công, cung cấp nguyên vật liệu.
Giúp nhà thầu, nhà cung cấp hiểu rõ về dự án và đưa ra các phương án tối ưu, tăng hiệu quả thực hiện dự án.
Giúp đánh giá khả năng trả nợ của dự án, có quyết định cho vay phù hợp, tăng khả năng thu hồi nợ.
Ngân hàng sẽ có chính sách cho vay phù hợp, giảm thiểu rủi ro cho vay.
Mục đích thẩm định giá trị dự án đầu tư
Việc thẩm định giá của một dự án đầu tư rất có ý nghĩa với các bên liên quan. Do đó, họ lựa chọn dịch vụ thẩm định giá trị dự án đầu tư của Thẩm định giá Hoàng Quân với nhiều mục đích khác nhau như:
Các doanh nghiệp thường thẩm định lại giá trị của các dự án đang hoạt động để đảm bảo rằng chúng đang hoạt động hiệu quả và có khả năng sinh lời. Hoặc đánh giá ưu - nhược điểm, tính khả thi và hiệu quả của dự án để lựa chọn phương án tốt nhất và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
